原状回復ガイドラインとはGuidelines
賃貸解約精算時での原状回復をめぐるトラブルが急増したことを受け、平成10年3月国土交通省は原状回復に関する裁判例等を集約し原状回復に関する費用負担等のガイドラインを公表しました。その後も原状回復費用等の退去時のトラブルが減少しないため、平成16年2月、平成23年8月と原状回復ガイドラインの一層の具体化を進めたほか、原状回復のためのルールを普及させるために手順を明確化させるなどの内容を取り入れ、原状回復ガイドラインを再改訂しました。
ガイドラインとは、裁判所の考えに基づき、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用用を超えるような損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
賃借人の善管注意義務
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています（民法第400条）。
借り主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。
「原状回復のガイドライン」にみる賃貸人・賃借人の負担区分Burden classification
| 通常の住まい方で 発生するもの |
|
|---|---|
| 建物の構造により 発生するもの |
|
| 次の入居者確保の 行うもの |
|
| 手入れを怠ったもの 用法違反 |
|
|---|---|
| 不注意によるもの |
|
| 通常の使用とは いえないもの |
|
減価償却についてDepreciation
建物は経年変化と通常損耗により元の価値が減少していきます。これを「減価償却」と言います。
ガイドラインによると、減価償却される経年変化と通常損耗を超える部分について、原状回復の義務を負うのが一般原則となっています。
経過年数による減価償却 区分一覧表
| フローリング | 部分補修の場合、経過年数は考慮しない。 ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、建物の構造ごとに決まっている当該建物の耐用年数で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
|---|---|
| 畳 | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| カーペット | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| クッションフロア | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| 壁紙（クロス） | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| 建具、柱 | 経過年数は考慮しない。考慮する場合は、建物の構造ごとに決まっている当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| 流し台 | 5年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| ガスレンジ | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| 便器、洗面台 | 15年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| ユニットバス | 建物の構造ごとに決まっている当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| エアコン | 6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| たんす、戸棚 | 8年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。 |
| 鍵の紛失 | 経過年数は考慮しない。 |
| ハウスクリーニング | ハウスクリーニングについては、経過年数は考慮しない。借主の負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。 |
経過年数（入居年数）を考慮しないもの
建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位は、部分補修としたうえに形式的に経過年数を考慮すると、貸主にとっては不合理な結果となってしまいます。例えば、フローリング等の部分補修については、補修を部分的に行ったとしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分補修がなされたからといって、フローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではありません。
したがって、こうした部位等については、経過年数を考慮せず、部分補修費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられています。（フローリング全体にわたっての毀損により全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮します。）
